Il Tribunale Ordinario di Venezia Sezione Distaccata di San Donà di Piave ha assunto un'interessante pronuncia, a firma della dott. Viviana Mele, circa la nullità del contratto di locazione per carenza di forma.
La vicenda che ha occasionato la sentenza in esame riguardava un accordo intercorso tra le parti per la locazione di un immobile senza però che questo venisse formalizzato.
La situazione in fatto aveva successivamente spinto la resistente ad invocare la nullità dell'accordo e conseguentemente il rilascio dei locali; parimenti parte resistente invocava la nullità delle pattuizioni originarie e la riconduzione del contratto alle prescrizioni di legge con annessa restituzione di quanto corrisposto a titolo di canone.
Il Magistrato investito della questione ha affermato che con l'entrata in vigore del D..Lgs 431/98, disciplinante le locazioni di immobili adibiti a uso abitativo, il Legislatore ha stabilito che tali contratti dovessero necessariamente avere forma scritta a pena di nullità. L'eventuale omissione avrebbe quindi reso invalido il relativo accordo.
Sulla scorta di siffatta disposizione, la resistente aveva però sostenuto che, ai sensi dell'art. 13 comma 5, la possibilità di chiedere la pronuncia di nullità spettasse unicamente al conduttore, quale soggetto debole del rapporto, al fine di contrastare la posizione di dominio nella quale si trova il locatore.
Sul punto, il Giudice, pur riconoscendo l'esistenza di tale orientamento, peraltro condiviso da una parte della giurisprudenza, ha ritenuto di non poter aderire a tale posizione poiché estranea al senso della norma. La figura della c.d. nullità di protezione, recentemente introdotta in ambito giuridico, ha quale scopo ultimo la tutela di chi, in ambito contrattuale, rischia di dover subire il maggior peso specifico dell'altro contraente: classico esempio di scuola è la tutela apprestata in favore del consumatore nei confronti del professionista-imprenditore.
La legge 431/98, invece, non intende spiegare una particolare difesa dei diritti del conduttore preferendo, invece, garantire una posizione di equidistanza tra le parti contraenti. Nel momento in cui il legislatore ha inteso punire con la nullità il contratto concluso oralmente, lo ha fatto senza in alcun modo delimitare l'ambito di applicabilità dell'istituto e senza indicare il soggetto che concretamente può invocarla.
La nullità opera in via automatica per entrambi i contraenti, anche se il conduttore può sanarla riconducendo il contratto alle prescrizioni di legge ai sensi dell'art. 13 comma 5.
La richiamata disposizione normativa, infatti, ha quale unico scopo quello di tutelare il conduttore nel caso in cui, oltre al difetto di forma, si aggiungano palesi violazioni dei suoi diritti aventi natura economica e l'imposizione di un canone locatizio superiore a quello di legge. In presenza di questi elementi, il conduttore può sanare la nullità chiedendo al Giudice la riconduzione del contratto nei parametri di legge, salvaguardando così l'efficacia del contratto.
È di tutta evidenza, quindi, che la citata norma non prevede in alcun modo una nullità di protezione in favore del conduttore, né può ricavarsi tale soluzione in via interpretativa, anche perché, trattandosi di una deroga alla regola generale della nullità assoluta di cui all'art. 1418 cod. civ., il legislatore avrebbe dovuto espressamente prevederla in forza del disposto di cui all'art. 1418 comma 3 cod. civ.
Pertanto, alla luce, di quanto argomentato si deve concludere che la stipula di un contratto in forma orale produrrà sempre la nullità del relativo accordo ai sensi dell'art. 1 D.Lgs 431/98, salvo non ricorrano i presupposti di cui all'art. 13 comma 5 che consentono al conduttore di sanare la nullità e rendere, così, efficace il contratto.
In ogni caso è escluso che si possa configurare una nullità di protezione in favore del locatore, stante la carenza di un'espressa disposizione di legge.
dott. Simone Biral
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
SEZIONE DISTACCATA DI SAN DONA’ DI PIAVE
in persona della dr.ssa Viviana Mele, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 00000 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2010, discussa e decisa all’udienza del _ marzo 2011 e vertente
TRA
PAOLA PAOLI, C.F. ________________________
Rappresentata e difesa dall’avv. Angelo Chiovenda ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in San Dona’ di Piave (VE), Piazza Verona n. 2, come da mandato a margine del ricorso introduttivo
RICORRENTE
E
RAMON RAMONI, C.F. ____________________
Rappresentato e difeso dall’avv. Alessandro Mengoni ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in San Dona’ di Piave (VE), Via Liberi n. 2, come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.
RESISTENTE
Oggetto: contratto di locazione in forma verbale
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 2.3.2011
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sig.ra PAOLA PAOLI, dopo aver premesso di essere proprietaria di un appartamento sito in Eraclea (VE), Via San Luigi n. 9, ha esposto di aver concesso il bene in locazione in via orale al sig. RAMON RAMONI al canone mensile di € 400,00.
La ricorrente ha poi dedotto che il rapporto tra le parti è nullo per difetto di forma, atteso che il conduttore ha opposto il proprio rifiuto alla stipulazione in forma scritta del contratto.
Ciò premesso, la sig.ra PAOLI ha chiesto che il conduttore sia condannato al rilascio del bene immobile, libero da persone e cose, ed al risarcimento del danno derivante dall’occupazione sine titulo dell’immobile.
Con apposita comparsa si è costituito in giudizio il sig. RAMON RAMONI, il quale ha eccepito che la mancata conclusione del contratto in forma scritta è derivato dal rifiuto della locatrice, ha contestato la carenza di legittimazione attiva in capo alla locatrice (in virtù del presupposto che la nullità de qua ha carattere relativo) ed ha invocato il proprio diritto ad ottenere la riconduzione del contratto alle condizioni di legge.
Il resistente ha dunque chiesto il rigetto delle avverse domande, la riconduzione del contratto alle condizioni di legge, la condanna della sig.ra PAOLI alla restituzione di quanto versato in pendenza del rapporto o, comunque, la riduzione di quanto dovuto eventualmente a titolo di indennità.
In via preliminare va rilevato che la costituzione del resistente è avvenuta in sede di prima udienza: ciò comporta, ai sensi dell’art. 416 c.p.c., l’impossibilità di presentare domande riconvenzionali e di sollevare eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio.
Orbene, quanto alla contestazione del difetto di legittimazione attiva della ricorrente, poiché si tratta di eccezione rilevabile anche d’ufficio dal giudice, nulla quaestio. Le domande di riconduzione del contratto alle condizioni di legge ed alla restituzione di quanto versato in corso di causa, al contrario, assumono evidente carattere riconvenzionale, nonostante il resistente abbia omesso di qualificarle come tali. Le stesse sono dunque tardive e come tali inammissibili.
Quanto al merito, va evidenziato come sia emerso in modo pacifico in corso di causa che le parti hanno concluso un contratto di locazione in forma orale, con decorrenza dal giugno 2009. Sul punto vanno disattese le osservazioni svolte dal resistente in sede di memorie conclusive ed aventi ad oggetto l’asserita non contestazione dell’esistenza di una locazione verbale e, dunque, l’esclusione di un’occupazione senza titolo. Giova ricordare che al teste sono precluse valutazioni di carattere giuridico e che, dunque, i capitoli 1 del ricorso ed 1 e 2 della memoria di costituzione del resistente mai si sarebbero potuti interpretare nel senso di escludere o di riconoscere, con valore giuridico, l’esistenza di un’occupazione senza titolo. I capitoli di prova attengono al diverso profilo dell’esistenza di un contratto di locazione orale: circostanza non contestata, come emerge dalla formulazione testualmente quasi identica dei capitoli presentati dalle diverse parti in causa.
Ciò premesso, va evidenziato che è pacifico, come già esposto, che il bene immobile sito in Eraclea sia stato concesso in locazione in forma orale al sig. RAMON RAMONI a partire dal giugno 2009 ed al canone di € 400,00 mensili.
In materia di forma dei contratti di locazione è intervenuta la legge n. 431/98, la quale ha disposto che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta la forma scritta”. (art. 1 co. 4).
La norma introduce la forma scritta ad substantiam ai fini della validità dei contratti di locazione, con la conseguenza che quelli conclusi in forma orale sono nulli ai sensi dell’art. 1418 c.c.
Orbene, parte resistente sostiene che la nullità de qua costituisca una nullità di protezione e che, come tale, possa essere invocata unicamente dal conduttore, soggetto debole del rapporto. A supporto della propria teoria invoca l’art. 13 co. 5 della medesima legge 431/98, a mente del quale “Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione e' altresi' consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti”.
La teoria avallata dal resistente, caldeggiata da parte della giurisprudenza di merito ed osteggiata da altre pronunce, non ha trovato soluzione unitaria nel cosmo giuridico corrente. Nell’attuale incandescenza del dibattito giuridico, la scrivente ritiene di non poter condividere la posizione del resistente ed esclude che la legge 431/98 all’art. 13 abbia inteso rafforzare la posizione di tutela del conduttore quale contraente debole.
Invero la figura della nullità di protezione, nuovo genus solo di recente affacciatosi nel panorama giuridico italiano, è caratterizzata dal chiaro intento di tutelare il soggetto debole di un rapporto impari e si inserisce in un solco normativo dettato a tutela di quel soggetto. Si pensi, per citare il caso più famoso, alla nullità di protezione posta a tutela del consumatore, timidamente affacciata nel codice civile e finalmente cristallizzata, con riconoscimento formale, nel codice del consumo. In quel contesto l’intero impianto normativo mira a tutelare il soggetto debole del rapporto, edificando una roccaforte normativa a difesa del consumatore.
La legge 431/98 si inserisce al contrario in un contesto affatto diverso, contenendo anziché incrementando le difese del conduttore e riconducendo alla autonomia dei privati un settore in precedenza vincolato. In questo contesto, il legislatore prevede la nullità del contratto di locazione stipulato in forma orale, senza in alcun modo delimitare l’ambito di operatività di quella nullità. Proprio la lettura combinata degli art. 1 comma 4 e 13 comma 5 dà contezza del carattere assoluto della nullità citata. L’art. 13 infatti prevede che il conduttore possa far venire meno la nullità, chiedendo la riconduzione del contratto alle forme di legge, unicamente ove la forma orale gli sia stata imposta dal locatore. La legge contempla cioè l’ipotesi, invero non remota, che sussista accordo tra le parti al fine di mantenere il contratto in forma orale, eludendo così le normative fiscali vigenti sul punto.
La norma dunque sancisce la nullità in via generale, facendola valere nei confronti di entrambe le parti del rapporto, e consente al conduttore non già di far valere la nullità, ma di sanare tale nullità chiedendo il rispetto delle forme di legge.
L’art. 13 mira a tutelare il conduttore nel momento in cui si accerti, nel caso concreto e con onere della prova a carico dello stesso, che il mancato rispetto della forma scritta si è accompagnato a violazioni dei suoi diritti di carattere economico ed all’imposizione di un canone maggiore rispetto a quanto fissato nella legge richiamata. Tale condizione autorizza il conduttore a sanare la nullità, chiedendo che il contratto sia riportato alle condizioni di legge, e non a far valere la nullità medesima. Sul punto dei soggetti autorizzati ad invocare la nullità, infatti, la legge nulla dispone.
Ancora sotto il profilo della ratio legis, si evidenzi come un contratto di locazione stipulato in forma orale non costituisca un necessario pregiudizio per il conduttore: il conduttore moroso si sottrae infatti alla procedura di sfratto per morosità, così dilatando i tempi per il rilascio del bene occupato in costanza di inadempimento. Circostanza questa tutt’altro che remota nei casi concreti e verificatasi anche nel caso di specie.
Alle considerazioni sopra svolte si aggiunga che la nullità di protezione costituisce eccezione alla regola generale della nullità assoluta e, come tale, necessita di espressa previsione.
Per le ragioni sopra esposte, l’eccezione di difetto di legittimazione attiva in capo alla sig.ra PAOLI è infondata.
Ne deriva che il contratto di locazione stipulato tra le parti in forma orale è nullo ai sensi dell’art. 1 co. 4 l. 431/98 e dell’art. 1418 c.c. e che, dunque, il resistente deve essere condannato al rilascio immediato del bene per cui è causa, libero da persone e cose.
Parte ricorrente ha poi chiesto la condanna dell’avversario al risarcimento del danno patito per effetto dell’occupazione sine titulo del bene proprio.
In punto di diritto va precisato che “in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. La determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato”. (Cass. civ., sez. 3, n. 10498 del 08/05/2006; sez. 3, n. 3251 del 11/02/2008).
Come anticipato, la domanda riconvenzionale di parte resistente è tardiva e, come tale, inammissibile. La stessa comunque non ha trovato conforto in corso di causa, poiché il sig. RAMON RAMONI non ha provato che la locatrice abbia preteso la conclusione del contratto in forma orale. La sola deposizione resa in tale senso viene dalla teste Verdi Sara, poco attendibile in quanto ha potuto riferire unicamente di aver sentito delle telefonate non in viva voce, percependo dunque solo la dichiarazione del resistente (all’epoca suo fidanzato); sulle altre circostanze la signora ha riferito de relato.
Orbene, in corso ci causa è parimenti emerso che il sig. RAMONI ha occupato l’immobile sin dal giugno 2009, versando tuttavia i canoni di locazione per i mesi di giugno e luglio e poi null’altro.
Sul punto il resistente ha dedotto di aver pagato la somma complessiva di € 4.000,00, ma non ha fornito alcuna prova sul punto. La teste Verdi Sara, come ricordato, ha riferito solo de relato ed ha dichiarato di non aver assistito ad alcun pagamento. D’altro canto il conduttore ha dedotto capitoli di prova inerenti solo a 5 mensilità (di cui 2 non contestate) ed ad un anticipo di € 2.000,00, per un totale di 10 mensilità contro le 23 di occupazione del bene.
Le eccezioni di adempimento del convenuto dunque non solo non hanno avuto alcuna conferma in corso di causa, ma hanno altresì attinenza ad una sola parte del dovuto.
Estremamente generiche ed apodittiche le contestazioni circa il valore locatizio del bene occupato, contestazioni rimesse alla mera dichiarazione dell’ex fidanzata del resistente e prive di riscontri concreti ed oggettivi.
L’ammontare del danno patito da parte ricorrente è dunque calcolato nel valore locativo del bene, per importo parti ad € 400,00 mensili; lo stesso è computato dall’agosto 2009, in assenza di prova da parte del resistente di adempimento per le mensilità successive a quelle riconosciute dal ricorrente.
Poiché parte resistente ha occupato il bene immobile della sig.ra PAOLI in assenza di idoneo titolo, lo stesso deve essere condannato al risarcimento del danno per un importo pari ad € 400,00 mensili dall’agosto 2009 alla data del rilascio effettivo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
Si rileva che il valore della controversia ai fini del versamento del contributo unificato è stato indicato entro il limite di € 5.200,00, mentre la condanna al risarcimento del danno supera tale valore (si perviene ad € 8.400,00 a solo titolo di sorte capitale).
P.Q.M.
Il Tribunale di Venezia – Sezione distaccata di San Dona’ di Piave, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al N 00000/2010 RG, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:
Dichiara nullo il contratto di locazione stipulato in forma orale tra le parti e, per l’effetto, condanna RAMON RAMONI al rilascio immediato nella disponibilità di PAOLA PAOLI dell’immobile sito in Eraclea (VE), Via San Luigi n. 9, libero da persone e cose, con termine per il rilascio al 31.5.2011;
Condanna RAMON RAMONI al risarcimento del danno in favore di PAOLA PAOLI, nella misura di € 400,00 mensili dall’agosto 2009 e fino alla data dell’effettivo rilascio;
Dichiara tardive le domande riconvenzionali formulate da parte resistente nella comparsa di costituzione e formulate come conclusioni “nel merito” sub 2) e “nel merito, in via subordinata”;
Condanna il resistente alla rifusione delle spese di lite in favore del ricorrente, che liquida in € 565,00 per diritti, € 1.000,00 per onorari ed € 106,34 per spese, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
San Dona’ di Piave, 2.5.2011
Il giudice
Dott.ssa Viviana Mele
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