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Divisione convenzionale, preliminare di divisione e “regole della futura divisione”.

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Divisione convenzionale, preliminare di divisione e “regole della futura divisione”.

 

Si segnala interessante pronuncia del Tribunale di Venezia, Sezione distaccata di San Donà di Piave in tema di divisione immobiliare.

 

La particolarità del caso - si dibatteva sull’interpretazione e qualificazione di una scrittura privata stipulata dai due partecipanti ad una comunione immobiliare - è data dall’aver il Tribunale individuato, rispetto alle due opzioni interpretative proposte dall’attore (divisione convenzionale ovvero contratto preliminare di divisione), una sorta di “terza via”.

Rilevato come la scrittura privata in questione ripartisse sì tra i comproprietari gli appartamenti facenti parte del compendio, attribuendo a ciascuno l’uso esclusivo(senza nulla disporre su scoperto ed altre parti comuni), ma rilevato anche come tale scrittura precisasse altresì che la proprietà sarebbe rimasta indivisa senza prevedere alcun specifico impegno a contrarre, il Tribunale ha escluso che il negozio in questione possa esser qualificato sia come divisione convenzionale dotata di immediata efficacia reale, sia come preliminare di divisione ad efficacia obbligatoria.

 

Si sono così individuati da parte del Giudice, in primo luogo, un regolamento riferito all’utilizzo dei singoli appartamenti facenti parte della comunione e, in secondo luogo, un regolamento riferito alle modalità della futura divisione - convenzionale o giudiziale - non sussumibile nella  fattispecie tipica del contratto preliminare, ma comunque dotato di efficacia vincolante.

 

Se, a parere di chi scrive, l’individuato regolamento per l’utilizzo dei singoli appartamenti appare riconducibile agli artt. 1102 e 1106 c.c., il regolamento circa le modalità della futura divisione ha senz’altro connotazione atipica, anche se par chiaro il rimando all’ipotesi prevista dall’art. 733 c.c. (norme date dal testatore per la divisione). Ipotesi quest’ultima in cui, del pari, la disposizione del testatore è priva di efficacia reale, ricorrendo meri effetti obbligatori: non è impedito il nascere della comunione ereditaria, ma gli eredi sono obbligati, al momento della divisione, al rispetto degli assegni divisionali stabiliti dal testatore.

 

Che il Giudicante, nel caso di specie, siasi “ispirato” a quest’ultimo istituto, sembra peraltro desumibile dalla natura della sentenza emessa: una ordinaria pronuncia dichiarativa di divisione, apparentemente priva di efficacia costitutiva.

 

Diversamente, ove si fosse ritenuto che il regolamento in questione costituisse comunque fonte di un obbligo vero e proprio di prestazione di consenso alla costituzione di un diritto reale sulla singole unità immobiliari (pur nell’ambito della divisione futura), azione e sentenza non avrebbero potuto avere che efficacia costitutiva, quella propria del rimedio di cui all’art. 2932 c.c., pacifico com’è che quest’ultimo è applicabile “non solo nell’ipotesi di contratto preliminare, ma in qualunque altra fattispecie dalla quale sorga l’obbligo di prestare il consenso al fine del trasferimento o della costituzione di un diritto” (in termini, Cass. n. 6071/95).

 

Avv. Chiara Salvador

 

    REPUBBLICA ITALIANA

 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO  

TRIBUNALE DI VENEZIA SEZIONE  DISTACCATA DI SAN DONA’ DI PIAVE  

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice dr. Lina Tosi, ha pronunciato la seguente  SENTENZA nella causa civile inscritta al n. 16847/2006 del Ruolo Generale, promossa con atto di citazione daXX con l’avv. YY, per procura a margine dell’atto di citazione Attrice contro KK con l’avv. ZZ, per procura a margine della comparsa di risposta  Oggetto: azione ex art. 2932 c.c.; divisione  Conclusioni per parte attrice: in via principale: accertata e dichiarata la natura di contratto di divisione del contratto sottoscritto tra le parti in data 1/1/2000, emettere sentenza che faccia luogo dell’atto pubblico con conseguente ordine di trascrizione; in via subordinata e salvo gravame: in via principale: accertata e dichiarata la natura di preliminare di divisione del contratto sottoscritto tra le parti in data 1/1/2000, emettere ex art. 2932 c.c. sentenza sostitutiva di rogito notarile ed avente efficacia traslativa dei beni di cui al contratto in favore dell’attrice, con ordine di trascrizione; in ogni caso, in via principale: in relazione alle parti comuni non oggetto di divisione contrattuale, nominare un esperto per la determinazione della massa attiva da dividersi e per la formazione delle singole quote e per l’effetto ordinare la divisione in relazione alle singole quote dei beni in comunione, e in caso di ravvisata non materiale divisibilità del bene immobile citato, prendere i provvedimenti idonei, in tutto tenendo conto di quanto già disposto in via contrattuale. Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari. Conclusioni per parte convenuta: Respingersi le domande attoree siccome infondate; spese ed onorari. Nel merito, in via riconvenzionale, disporsi lo scioglimento della comunione esistente fra le parti con attribuzione alle stesse di compendi uguali , ovvero nell’ipotesi in cui il bene dovesse risultare non divisibile in natura, assegnarsi il bene in proporzione alle rispettive quote, con i relativi conguagli in denaro; ordinare al Conservatore dei RRII di Venezia; spese della divisione a carico della massa. Richiama le eccezioni già formulate, fa presente la necessità di richiamo del CTU per il regolamento e per la sistemazione del tetto.

 
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI
 

La attrice, sulla base del patto scritto del 1/1/2000 stipulato fra lei medesima e lo zio L., avente ad oggetto la spartizione di un immobile in comproprietà sito in J., e ritenendo lo stesso contratto di divisione, proponeva le domande di cui sopra.

Costituendosi il convenuto ravvisava nei patti scritti solo una disciplina del possesso del bene comune, e proponeva domanda di divisione.

Il precedente istruttore istruiva il giudizio come giudizio divisionale del compendio; a seguito del deposito dell’elaborato del CTU geom. G.B., mutata la persona del giudice istruttore, era diversamente dato al CTU incarico di operazioni relative alle sole parti comuni; di seguito si sviluppava in molteplici udienze, con istanze di sostituzione del CTU, richieste di ATP,   l’aspra contesa fra le parti, fondamentalmente derivante dalla interpretazione del titolo,  ma anche dal dissidio personale delle due parti, che con riguardo all’utilizzo del bene sono in disaccordo,  sì che questo, per incuria, presenta parti vastamente ammalorate (il tetto) ciò che ciascuna parte addebita all’altra a titolo di responsabilità.

Nel corso dell’istruzione era disposto (ulteriore) supplemento di CTU, e, anche al fine di promuovere una composizione fra le parti, era nominato diverso CTU., il geom. C.C.

A seguito dell’intervento di questo consulente, la parte convenuta, prima fieramente contraria alla  prospettazione della divisione delle sole parti comuni, e anzi sorpresa dall’indirizzo istruttorio impresso dal secondo istruttore, alla causa,  manifestava di aderirivi nella sostanza (comparsa conclusionale parte convenuta; e anche in sede di CTU, quando la parte non respingeva, diversamente dalla attrice, la definizione transattiva predisposta dal CTU C. -  come si legge a p. 2 CTU medesimo, ultimo capoverso -  il quale aveva incarico dal GI di predisporre piano di divisione delle sole parti comuni;  e quando con le conclusioni finali invocava l’intervento ulteriore del CTU, che già aveva depositato elaborato il quale innovava solo dividendo le parti comuni,  affinché egli predisponesse un regolamento condominiale) pur conservando le conclusioni originali in sede di precisazione; diversamente, la attrice, che aveva introdotto la causa richiamando l’atto del 1/1/2000 quale atto divisionale, e che aveva salutato con favore l’abbandono della istruttoria divisionale sull’intero, ha poi resistito alla composizione non gradendo comunque la divisione delle parti comuni come prospettata dal nuovo CTU.

Di tali comportamenti dovrà tenersi conto nella regolazione delle spese.

La produzione della parte attrice, allegatata alla comparsa conclusionale, è tardiva e inammissibile.

 Nel merito, si parte dall’esame della scrittura 1/1/2000, intestata : “Compromesso per una futura divisione di un immobile situato a Jesolo pineta via Gabbiano, attualmente indiviso”. In essa i due “comproprietari”, oggi parti in causa, “STABILIAMO CONCORDEMENTE CHE PUR RESTANDO LA PROPRIETA’ INDIVISA ci impegnamo fin d’ora a riconoscere reciprocamente la seguente spartizione dell’immobile..” (segue ripartizione dei singoli appartamenti fra le due parti). Prosegue lo scritto: “Si conviene che ognuno dei comproprietari nell’ambito dei propri appartamenti può eseguire all’interno qualsiasi lavoro ritenga necessario, mentre le modifiche all’esterno devono essere concordate di volta in volta. Si concorda che in caso di divisione legale dell’immobile non si farà riferimento al valore del momento, ma solo esclusivamente alla proprietà dei singoli beni”  

Il contratto si appalesa chiaramente non come contratto che divide, né come contratto con cui le parti si impegnano a dividere, ma come contratto in cui le parti:

-         intesero cristallizzare, fin da allora, la ripartizione  dell’utilizzo del bene con riguardo alle parti che, con linguaggio tipico del condominio, si possono nominare “esclusive”,

-         stabilire le modalità che avrebbero regolato, se pure parzialmente, la futura divisione, volontaria o giudiziale che avesse ad essere.

Infatti le parti – e ciò esclude la natura di preliminare, che richiederebbe un impegno delle parti a dividere entro un certo termine - stabiliscono nel contratto solo come dovrà svolgersi la (eventuale) divisione, anche giudiziale, del bene: e cioè mediante ripartizione degli appartamenti come già nell’atto, esclusa incidenza di eventuali migliorie e addizioni; si intende con ciò che la divisione invece delle parti comuni, non espressamente regolamentata, avrebbe potuto e dovuto seguire, se eseguita per via legale, le regola ordinarie.

La assenza di un impegno a dividere esclude che pertanto possa ravvisarsi la natura di preliminare solo per l’utilizzo della parola “compromesso”; mentre questa stessa espressione, intesa in senso atecnico, e le altre  “pur restando la proprietà indivisa...”; “ in caso di divisione legale...” , rendono palese, da un lato, che le parti con l’atto non intendono affatto con l’atto 1/1/2000 (ancora) dividere, dall’altro intendono espressamente dettare le regole della divisione futura.

E poiché il giudizio divisionale per sua natura supplisce la volontà delle parti ove queste non trovino accordo sulle modalità con cui dividere un compendio, è evidente che questo giudizio non può che tenere conto della volontà delle parti già chiaramente manifestata sulle modalità della futura divisione  almeno per alcune parti del compendio.

La  regola dettata dall’atto si impernia sulla identificazione preventiva di alcune parti da includere comunque e necessariamente in ciascun rispettivo lotto divisionale. Dette parti, da includere nei due lotti,  si intendono infine cristallizzate nella loro consistenza così come all’epoca dell’atto 1/1/2000, salva la possibilità di migliorie interne, indicate dalle parti come irrilevanti in sede di futura divisione, e pertanto (relazione CTU C.) così come attualmente si trovano, risultanti e conformi rispetto alla autorizzazione edilizia 2237 – PE 901/1996 e alla successiva n. 2620 – PE 389/1998 (CTU C., p. 3). In particolare lo stato attuale – che tale era al 1/1/2000 include che l’app. 11 di proprietà di XX debba intendersi comprendere anche parte dell’originario pianerottolo comune dell’ultimo piano.

 

Si segue sulle parti comuni il criterio del 50% pro capite, in conformità alle quote comproprietarie in astratto, e  in assenza di diversa indicazione della scrittura 1/1/2000.

 

Il CTU C. e anche il CTU B. hanno predisposto , ciascuno, una divisione dello scoperto comune:  parte attrice gradisce la seconda, che pure stabilisce un conguaglio a favore del convenuto, in ragione della presenza in loco di un albero ad alto fusto (un pino). Il convenuto contesta genericamente questa soluzione nelle note alla prima CTU, tacciata sul punto di “ventata ambientalista”; in realtà ciò che sorprendeva massimamente la parte in allora era il forte richiamo del primo CTU geom. B. alla volontà espressa dalle parti il 1/1/2000, invero in contrasto con le aspettative sorte dal quesito posto al CTU, che appariva improntato al criterio della divisione del tutto secondo le regole ordinarie, ma non affrontava espressamente, neppure per negarla,  la rilevanza della scrittura pur contenuta nei documenti di parte consegnati al CTU.

Sul punto, va detto che,   pur spiacendo l’eventualità che la parte attrice si trovi a preferire di abbattere  l’albero per fruire di migliore accesso carraio, nel caso la divisione dello scoperto si adegui a quella proposta dal geom. C., tale eventualità non può guidare il giudice ad una soluzione che comporti conguagli (soluzione B.), rispetto ad una (C.) che invece non li preveda: si tratterà per l’attrice di operare le scelte che crederà sulla parte, uguale per valore a quella del convenuto che le verrà assegnata.

Le parti non discutono sulla assegnazione all’una e all’altra rispettivamente delle due porzioni di scoperto come individuate nel progetto divisionale, si ritiene che sotto tale profilo la attribuzione prefigurata rispecchi dunque il migliore utilizzo.

Per le altre parti comuni, il geom. C. non ritiene di intervenire con proposta divisionale, rimarcando in particolare (come già il geom. B.) che il sottotetto costituisce un vano tecnico come tale non divisibile; è evidente che i CTU aderiscono  alla prospettazione della indivisibilità    delle parti comuni tutte (escluso lo scoperto), che costituiranno le parti comuni del condominio comunque necessariamente uscente dal presente giudizio (l’immobile è una palazzina). Peraltro la coscienza delle parti della indivisibilità di gran parte delle parti comuni è resa palese dalla lettera di KK a XX del 23/12/2005, dove L., in evidente risposta ad una proposta  divisionale, e dichiarandosi sul punto proposto (ignoto) d’accordo, parla del futuro amministratore e del regolamento da redigere

Le parti comuni si intendono dunque in comproprietà al 50%.

 

Segue ordine di trascrizione ex art. 2646 c.c.

 

Non spetta a questo giudizio, in assenza oltretutto di tempestiva domanda,  fare predisporre il regolamento condominiale (parte convenuta forse al proposito intende la tabella millesimale).

Il geom. C. ha anche  indicato a p. 8 del suo elaborato le operazioni tecniche occorrenti per la divisione, alle quali le parti dovranno dare corso.

Quanto alla condizione del tetto, richiamata più volte dalle parti, esso rimane parte comune e pertanto le parti se riterranno di sistemarlo procederanno, in assenza di diverso accordo,  secondo la disciplina che regola il condominio. Non vi è domanda se non di accertamento preventivo a proposito delle condizioni dello stesso .

Le spese di lite vanno compensate integralmente, visto che si tratta di giudizio divisionale e che ciascuna parte ha apportato al giudizio pari aggravio; in particolare, il convenuto, dapprima ad essa opponendosi,  ha finito per aderire,   nella sostanza, alla prospettazione della attrice, nella parte in cui questa assegnava rilievo alla scrittura 1/1/2000 in una prospettiva divisionale, dopo avere fortemente contestato tale prospettiva;  ma la attrice per parte sua ha insistito, nel merito del progetto divisionale,  su punti che non possono esserle riconosciuti alla luce della natura della divisione.

 

 P.Q.M. 
 
Definitivamente pronunciando, 1)   Divide il compendio costituito dall’immobile di J., identificato a NCEU Comune di J., foglio 59, mappale 99, fra le odierne parti KK e XX come segue: -       a KK in proprietà esclusiva subalterni 3,4,5,10; -       a XX in proprietà esclusiva subalterni 1,8,11; -       a XX e a KK rispettivamente le porzioni di scoperto come individuate nell’elaborato del CTU geom. C.C., depositato il 4/8/2010, planimetria ivi allegata;-       a KK e a XX in comproprietà indivisa al 50% le parti comuni, fra le quali l’ingresso pedonale comune quale raffigurato nella planimetria del CTU geom. C., il sottotetto e le altre parti ex art. 1117 c.c.; 2)   Ordina alla Agenzia del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare, di Venezia, di procedere alla trascrizione della presente divisione;  3)   Rigetta per il resto le domande delle parti; 4)   Pone le spese di CTU come liquidate in causa (CTU B.; CTU C.) a carico delle parti in solido, e compensa le spese legali.
 
San Donà di Piave, 1/2/2011
 
Il GiudiceDr. Lina Tosi 
Ultimo aggiornamento ( Sabato 07 Maggio 2011 11:46 )  

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